“Een veilig en toekomstbestendig thuis voor bewoners Tussendijken”
In de wijk Bospolder-Tussendijken in Rotterdam haalt Havensteder in samenwerking met de gemeente en Eneco zo’n 1.300 woningen van het gas af. Dat maakt de woningen klaar voor de toekomst en bovendien een stuk veiliger. Tegelijkertijd heeft zo’n verandering een flinke impact op de bewoners. De straat gaat open, de aansluitingen in en om de woningen worden vervangen en het gasfornuis maakt plaats voor elektrisch koken.
Natuurlijk voeren we die verandering niet zomaar door. Dat gebeurt stap voor stap en met intensieve ondersteuning van onze sociaal begeleiders. Zij nemen bewoners mee in het hele verandertraject. Vanaf het moment dat bewoners voor het eerst over de plannen horen tot aan het moment dat de woning daadwerkelijk aardgasvrij is.
Thuis bieden
Het bouwen, onderhouden, renoveren en verhuren van woningen is onze basis. Dit doen we in de eerste plaats voor de bewoners. We willen dat zij blij zijn met hun woning en dat ze er een thuis van kunnen maken. Tegelijkertijd hebben we te maken met veranderingen in de maatschappij. Bijvoorbeeld de energietransitie. Onze doelen voor de kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woningen staan in het Havenstederplan, ons organisatieplan. Op een groot deel van die doelen leggen we in dit jaarverslag verantwoording af. In 2023 besteedden we veel aandacht aan de energietransitie. Ook werkten we aan efficiëntere en effectievere onderhoudsprocessen.
Energietransitie
Wij willen dat al onze woningen in 2050 aardgasvrij en goed geïsoleerd zijn. Daarmee sluiten we aan op de klimaatdoelen van de overheid. In 2050 mogen gebouwde omgevingen geen CO2 meer uitstoten. Huizen worden dan niet meer verwarmd met gas, maar met een duurzame warmtebron. Elektriciteit, voor bijvoorbeeld koken, wordt dan ook duurzaam opgewekt. In de Nationale Prestatieafspraken staat dat een deel van onze woningen al in 2030 aardgasvrij moet zijn. Voor die tijd, in 2028, moeten al onze woningen energielabel A, B, C of D hebben. In 2023 werkten we aan ons aardgasvrij programma. Ook rolden we ons isolatieprogramma verder uit.
Woningen aardgasvrij maken
Om onze doelstelling voor 2050 te halen, zouden we per jaar 1.300 woningen van het gas af moeten halen. Een enorme opgave, waar we al een aantal jaar mee bezig zijn. In 2023 gingen we door met de ingezette koers. Conform onze portefeuillestrategie maakten we ongeveer 800 woningen aardgasvrij. Dit waren woningen in op zichzelf staande projecten en woningen binnen een gebiedsaanpak. Bij een gebiedsaanpak gaan alle woningen in een bepaald gebied van het gas. We werken hierin nauw samen met de gemeente.
Gebiedsaanpak Tussendijken
Onze eerste gebiedsaanpak was Bospolder-Tussendijken. We startten in 2020 in Tussendijken. Tot in mei 2026 sluiten we daar in totaal 1.300 woningen aan op het warmtenet. Inmiddels zijn zo’n 700 woningen op het warmtenet aangesloten. Bewoners stappen zonder kosten over op deze nieuwe warmteoplossing. Zij krijgen van ons een inductie- of elektrische kookplaat en een pannenset.
We werkten in 2023 intensief samen met onze huurders. Dit varieerde van het aanbieden van ruimtes waar bewoners samen konden komen tot het geven van vertrouwen om het verhaal van de energietransitie te delen. De sociaal begeleiders waren goed zichtbaar in de wijk. Zij onderhielden warm contact met onze huurders om vragen over de transitie te beantwoorden. Samen met Eneco waren zij wekelijks aanwezig in de warme huiskamer van de Haringpakkerstraat om vragen van huurders te beantwoorden.
In mei 2023 hielden we een tussentijdse evaluatie over de gebiedsaanpak Tussendijken. Deze bleek complex en kostbaar. Dit kwam onder meer door de verschillende woningen en omvangrijke bouwkundige ingrepen. We zien de kosten van deze gebiedsaanpak als leergeld. Tegelijkertijd kunnen we ons geld maar één keer uitgeven. We besloten om de aanpak in Bospolder niet door te zetten.
Gebiedsaanpak Agniesebuurt-Oost
Onze tweede gebiedsaanpak is Agniesebuurt-Oost. Deze gaat eind 2024 van start. In juni 2023 namen we het investeringsbesluit. Ook stelden we vast wat we er gaan doen. In totaal gaat het om ongeveer 650 woningen. De ene helft, het vooroorlogse deel, verbeteren we volledig. We isoleren de woningen en maken ze aardgasvrij, we vervangen het glas en de kozijnen, en we plaatsen nieuwe keukens, douches en toiletten. De andere helft, het naoorlogse deel, is al goed geïsoleerd. Hier volstaat het om de woningen aardgasvrij te maken zonder verdere, ingrijpende maatregelen. Alle bewoners krijgen van ons een inductiekookplaat en pannenset.
Bij de aanpak van Agniesebuurt-Oost nemen we een belangrijke les mee uit Bospolder-Tussendijken, namelijk het belang van integraal samenwerken. In Agniesebuurt-Oost doen we dit vanaf het begin. Dat begon al met het besluit om eind 2024 te starten. Het moment is hier heel belangrijk. De gemeente vervangt in die periode de riolen, waarvoor de straten ook open moeten. Door op de planning van de gemeente aan te haken, beperken we de overlast voor bewoners zo veel mogelijk. Van ons vereist dit een integrale afstemming en samenwerking met de gemeente, maar ook binnen onze eigen organisatie. Er zijn verschillende disciplines betrokken, die qua planning en uitvoering naadloos op elkaar moeten aansluiten.
We zijn trots op onze aanpak in de Agniesebuurt-Oost. Met de verbetering van de vooroorlogse woningen blijft dit karakteristieke stukje Rotterdam behouden.
Niet meer dan anders
Corporaties zijn sinds enkele jaren actief in gebiedsaanpakken aardgasvrij en de aansluiting van woningen op het warmtenet. De corporaties zijn de startmotor van deze aanpak, omdat zij veel woningen tegelijk van aardgas naar warmte over kunnen sluiten. Het uitgangspunt is daarbij altijd geweest dat de energierekening van huurders na de overstap op warmte niet hoger mag zijn dan op gas: het ‘niet meer dan anders principe’ (NMDA). Wij dragen hier ons deel aan bij door naast een aansluitbijdrage, ook een deel van de vaste kosten en de (huur van de) afleverset te betalen voor de huurder.
Op dit moment zijn warmtetarieven harder gestegen dan die van gas, met name op het gebied van de (individuele) vaste kosten. Bovendien is er veel onzekerheid rondom de nieuwe warmtewet en wat een nieuwe tariefstructuur betekent voor de warmteprijzen. Dit heeft gevolgen voor het draagvlak onder huurders voor de aansluitingen op een warmtenet. Havensteder vindt dat bewoners moeten kunnen rekenen op het ‘niet meer dan anders principe’. Alleen als hier sprake van is, kunnen we een voorstel aan de huurder doen in projecten of gebiedsaanpakken. Wij kunnen als corporatie geen groter deel van de vaste kosten voor onze rekening nemen.
Aanpak energielabels E/F/G
Isoleren is een effectieve manier om woningen energiezuiniger te maken. Vanuit die gedachte voeren we sinds 2015 een fors isolatieprogramma uit. Sinds 2022 pakken we de woningen met energielabel E/F/G versneld aan, om aan de Nationale Prestatieafspraken te voldoen. Begin 2023 hadden we nog iets minder dan 5.300 woningen met energielabel E, F of G. Daarvan isoleerden we er 442. De volgende tabel laat zien welk percentage van onze woningen een A, B, C, D, E, F of G label hebben. Dit is weergegeven in percentages van het totale aantal woningen in ons bezit.
Verbeteraanpak Vreewijk
In 2023 rondden we het Verbeterprogramma Vreewijk af. Een bijzonder moment, want we zijn hier ruim tien jaar aan het werk geweest. Sinds de start in 2012 verbeterden we in totaal ruim 1.300 woningen en bedrijfsruimten. De aanpak was gericht op de modernisering van de woningen aan de binnenkant, met behoud van het authentieke karakter aan de buitenkant. De woningen bieden nu meer wooncomfort, wat onder meer leidt tot lagere stookkosten. Ook de binnenhoven en straten zijn flink verbeterd.
Het verbeterprogramma leverde waardevolle inzichten en ervaringen op. Deze lessen zetten we actief in om de samenwerking in toekomstige programma’s te verbeteren en om de toekomstvisie voor Vreewijk verder aan te scherpen:
- Samenwerking gebaseerd op vertrouwen. In plaats van in één keer te beslissen over honderden woningen, gaan we blok voor blok bewoners langs (buurtgewijs) en in gesprek met de direct betrokken bewoners.
- Vroegtijdige betrokkenheid van de huurdersvereniging bij plannen.
- Een gezamenlijke inspanning van betrokken partijen om de participatie binnen de samenwerking te vergroten.
- Meer persoonlijk contact. Dit brachten we in Vreewijk al in de praktijk. We zetten een zogenoemd veegteam in voor zowel sociale als technische vraagstukken na afronding van het project.
Proactief onderhoud
We willen in 2025 een kwart minder reparatieverzoeken ontvangen dan in 2021. Wij geloven dat dit kan met proactief onderhoud. In plaats van achteraf problemen te verhelpen door te repareren, willen we preventief onderhoud plegen. Zo voorkomen we dat er problemen en/of (vervolg)schade ontstaan. Om dit te kunnen doen, moeten we vroegtijdig in kaart hebben welk onderhoud nodig is aan welke gebouwen. Ook moeten de afdelingen planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud nauw samenwerken. In 2022 maakten we een start met proactief onderhoud. In 2023 bleek dat we meer tijd nodig hebben om onze doelstelling te halen. Dit had meerdere oorzaken:
Reparatieverzoeken
| 2021 | 72.029 |
| 2022 | 73.911 |
| 2023 | 69.162 |
- De ontwikkelingen in de buitenwereld, en dan met name de extreme prijsstijgingen van zowel materiaal als loonkosten, zorgden ervoor dat we met de beschikbare middelen minder konden doen.
- Ketenpartners beschikten niet altijd over de gevraagde capaciteit om de werkzaamheden uit te voeren. Zo kwamen projecten die op de planning stonden moeilijk of niet van de grond.
- We werken aan een completer inzicht in ons vastgoed . Dit is nodig om te bepalen wat de staat en (toekomstige) onderhoudsbehoefte van onze woningen is.
In augustus 2023 stelden we ons doel bij. Om tot proactief onderhoud te komen zoals we dat ambiëren, is het noodzakelijk dat we eerst op bepaalde punten achterstallig onderhoud wegwerken. Zo focussen we eerst op proces en flow om het aantal reparatieverzoeken sneller af te handelen. Toch maakten we ook stappen richting proactief onderhoud. Wanneer we meerdere malen eenzelfde reparatieverzoek ontvingen uit hetzelfde woongebouw, onderzochten we of het wenselijk was om het planmatig onderhoud eerder uit te voeren of de geplande werkzaamheden uit te breiden. Dit om gelijksoortige reparatieverzoeken in de toekomst te voorkomen. Ook maakten we een programma voor het planmatig onderhoud van keukens, douches en toiletten. Dit viel eerder altijd onder dagelijks onderhoud. Tot slot pakten we in 2023 een aantal projecten aan die voor 2024 op de wachtlijst stonden. We gaven een recordbedrag aan planmatig onderhoud uit.
Vastgoeddata
Volledige en juiste vastgoeddata zijn nodig om onze ambitie voor proactief onderhoud te behalen. Wat is de staat van onze woningen? Wat hebben ze aan onderhoud nodig? Deze gegevens verzamelen we op het moment dat we bij bewoners thuis zijn. Het vervangen van de rookmelders was zo’n moment. We hebben toen de staat van de keukens, douches en toiletten opgenomen. Inmiddels hebben we zo’n 80% van alle keukens, douches en toiletten in kaart. Onze cv-monteurs verzamelden gegevens over de cv-ketels en leverden die bij ons aan. Met die gegevens kunnen we onze vastgoeddatabase steeds verder invullen. Wanneer deze 100% gevuld en up-to-date is, kunnen we goed voorspellen wanneer we een gebouw of woning moeten onderhouden. We willen toegroeien naar een model waarin een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) per gebouw de basis vormt voor de prioritering van toekomstig onderhoud.
In één keer goed
Alle woningen die we in projecten of tijdens verhuizingen tegenkomen, brengen we meteen naar Havenstederkwaliteit. Dat is de gedachte achter ‘in één keer goed’. Havenstederkwaliteit is een minimum richtlijn voor aanpassingen in de woning; een checklist met kwaliteitseisen waaraan de woning moet voldoen. In projecten betekent dit onder meer dat de woningen altijd vochtvrij, schimmelvrij en brandveilig moeten zijn. Vanuit de ‘in één keer goed’ gedachte vervingen we in 2023 een flink aantal keukens, douches en toiletten die onder Havenstederkwaliteit scoorden.
We hebben het begrip ‘in één keer goed’ wel aangescherpt. Dit om te voorkomen dat bouwdelen, bijvoorbeeld keukens, ruim voor het einde van hun levensduur vervangen worden om de woning in één keer goed te maken. In één keer goed betekent in dit geval dat we het bouwdeel repareren, zodat het nog tot het einde van zijn levensduur meekan. Hierover zijn we met alle betrokkenen het gesprek aangegaan.
Circulaire ambitie
Wat circulariteit betreft, hadden we drie ambities voor 2025 in ons Havenstederplan opgenomen. In dat jaar zouden we een investeringsbesluit nemen over vijf circulaire projecten. Ook zouden we minimaal drie circulaire onderhoudsstromen hebben en onze eigen investeringen zouden circulair zijn. In 2023 liep ons circulariteitsprogramma twee jaar en concludeerden we dat we meer tijd nodig hebben om onze ambities te halen. Enerzijds omdat we de richting van ons programma willen bijstellen. Anderzijds om prioriteit te kunnen geven aan thema’s die nog meer impact hebben op bewoners, zoals betaalbaarheid en beschikbaarheid. Desalniettemin blijven wij ons inzetten voor onze duurzaamheidsdoelstellingen. Zo hebben we in 2023 flink ingezet op het verbeteren van woningen met energielabels E/F/G.
Portefeuillestrategie
In de portefeuillestrategie bepalen we de strategische koers voor onze vastgoedportefeuille. We kijken wat we de komende jaren het beste met onze woningen en gebouwen kunnen doen, om aan de woonbehoefte van onze huidige en nieuwe bewoners te voldoen. Daarbij zorgen we ervoor dat onze woningen en gebouwen aan de kwaliteits- en duurzaamheidseisen voldoen. En we houden rekening met wat we financieel kunnen.
In 2022 pasten we onze portefeuillestrategie aan. Dit kwam grotendeels door het wegvallen van de verhuurderheffing en Nationale Prestatieafspraken. We bekeken daarom opnieuw welke ambities en doelen we hebben voor de woningen en gebouwen die we bezitten. De hoofddoelen uit de portefeuillestrategie blijven hetzelfde. We willen voldoende betaalbare woningen aanbieden voor mensen met een laag inkomen, we willen onze vastgoedportefeuille toekomstbestendig maken en we willen onze organisatie financieel gezond houden. Binnen deze hoofddoelen scherpten we onze ambities aan met extra maatregelen. Onderstaand schema geeft de doelstellingen weer van de portefeuillestrategie voor de periode 2022-2030.
| Thema | Huidige doelstellingen 2022-2030 |
|---|---|
| Betaalbaarheid Betaalbare huren voor de sociale doelgroep | • Gematigde huurstijging (CAO-ontwikkeling -0,5%) in 2023 t/m 2025 • Inflatievolgende huurverhoging na 2025 • 70% onder aftoppingsgrens • Huurverlaging 2023 voor huurder op 120% sociaal minimum |
| Beschikbaarheid Voldoende sociale primaire doelgroep huurwoningen | • 75% sociale verhuringen aan • 650 nieuwbouw middenhuur |
| Kwaliteit Toekomstbestendige woningvoorraad | • 545 nieuwbouw per jaar • 30 renovatie per jaar |
| Duurzaamheid Stapsgewijs naar voldoende geïsoleerde en gasvrije woningen in 2050 | • 600 aardgasvrij per jaar • 10.000 zonnepanelen • Programma klimaatadaptatie |
Bijsturing van strategie
Door de gestegen bouwkosten en de gestegen rente is het investeringsprogramma vanuit de portefeuillestrategie niet langer volledig haalbaar. Voor de meerjarenbegroting hebben we daarom aanpassingen moeten doen om de begroting financieel passend te krijgen. De volgende aanpassingen zijn doorgevoerd:
- De ambitie van sociale nieuwbouw t/m 2030 is teruggebracht van 4.000 woningen naar 3.000 woningen. Daarmee sluit de ambitie meer aan op de ambities van gemeenten in de regionale realisatieagenda. Ongeveer 1.000 woningen zijn doorgeschoven naar de periode na 2030. Met deze projecten gaan we wel met de voorbereiding aan de slag, zodat we flexibel zijn als andere projecten vertragen of vervallen. Daarmee willen we de realisatiegraad verhogen.
- De ambitie van nieuwbouw middenhuur t/m 2030 is teruggebracht van 650 woningen naar 300 woningen.
- Het programma aardgasvrij is teruggebracht van 6.000 woningen naar ca. 4.000 woningen t/m 2030.
- De streefhuren zijn geoptimaliseerd. Als vertrekpunt voor de streefhuur gelden landelijke huurprijsgrenzen, waarbij we voldoende aftoppen in de verschillende huurprijsklassen.
- Het aantal verkopen is verhoogd met 25 per jaar vanaf 2025.
De onderhoudsopgave voor de bestaande voorraad van Havensteder is aanzienlijk. Ondanks de financiële spanning om de begroting passend te maken, kiezen we ervoor om extra middelen vrij te maken voor onderhoud. We hebben de keuze gemaakt om voor tien jaar extra onderhoud in te rekenen.
De genoemde aanpassingen leiden ertoe dat de doelstellingen uit de portefeuillestrategie niet of pas later haalbaar zijn. We maken ons zorgen over de haalbaarheid van de doelen uit de Nationale Prestatieafspraken in onze regio. Onze inzet met andere corporaties in de regio, in De Vernieuwde Stad verband en met Aedes is om onderling en in samenwerking met het Rijk en andere partijen de omstandigheden waaronder we werken in lijn te brengen met de opgave. Daarvoor zijn onder meer kortere procedures, meer locaties, fiscale verlichting voor corporaties en ook goedkopere financiering van de middenhuuropgave nodig.
Vastgoedportefeuille
Onze vastgoedportefeuille bestaat uit woningen, bedrijfsgebouwen en maatschappelijke gebouwen. We maken een onderscheid tussen activiteiten die vallen onder de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB. DAEB omvat het verhuren van woningen en gebouwen tegen een lagere huurprijs dan de marktwaarde, zodat mensen met een laag inkomen toegang hebben tot betaalbare huisvesting. Niet-DAEB activiteiten omvatten commerciële activiteiten, zoals de ontwikkeling van huurwoningen in het middenhuursegment en de vrije sector en commercieel vastgoed. In de volgende tabellen leest u hoe onze vastgoedportefeuille zich in 2023 ontwikkelde.
Ontwikkeling wonen
De omvang van de woningvoorraad van Havensteder is in 2023 nagenoeg stabiel gebleven. De grootste toevoeging aan de portefeuille in 2023 betrof de oplevering van de projecten Rubroekstraat in Oud-Crooswijk en Smeetsland Noord in Lombardijen. De grootste onttrekkingen aan de portefeuille in 2023 waren de sloop van Narcisstraat in Capelle aan den IJssel, de sloop van Veldstraat in Vreewijk en de verkoop van Tamboer II in Oud-Crooswijk.
| DAEB | Niet-DAEB | Totaal | |
|---|---|---|---|
| Woningen in exploitatie per 1 januari 2023 | 40.961 | 2.139 | 43.100 |
| Nieuwbouw | 151 | 151 | |
| Renovatie/transformatie/ overige aankoop | 7 | 2 | 9 |
| Overige mutaties bij | 20 | 20 | |
| Verkoop | -124 | -7 | -131 |
| Sloop | -24 | -4 | -28 |
| Renovatie/transformatie | |||
| Overige mutaties af | -19 | ||
| Herclassificatie | -19 | 0 | |
| Hertypering | -75 | 75 | |
| Woningen in exploitatie per 31 december 2023 | 40.897 | 2.205 | 43.102 |
Overige eenheden in exploitatie
Overige eenheden bestaan uit bedrijfsonroerendgoed (BOG), maatschappelijk onroerendgoed (MOG) en antenne-installaties. Verreweg het grootste deel is commercieel vastgoed (niet-DAEB).
| DAEB | Niet-DAEB | Totaal | |
|---|---|---|---|
| Niet-Woningen in exploitatie per 1 januari 2023 | 82 | 4.502 | 4.584 |
| Nieuwbouw | 66 | 66 | |
| Renovatie/transformatie/ overige aankoop | 1 | 1 | |
| Overige mutaties bij | 30 | 30 | |
| Verkoop | -1 | -42 | -43 |
| Sloop | -2 | -2 | |
| Renovatie/transformatie | -1 | -1 | -2 |
| Overige mutaties af | -4 | -21 | -25 |
| Herclassificatie | 1 | -1 | 0 |
| Hertypering | |||
| Niet-Woningen in exploitatie per 31 december 2023 | 77 | 4.532 | 4.609 |
Vastgoed per gemeente
In onderstaande tabel splitsen we de vastgoedportefeuille per 31 december 2023 uit naar gemeente. Het merendeel van onze vastgoedportefeuille ligt in de gemeenten Rotterdam en Capelle aan den IJssel.
| DAEB | Niet-DAEB | Totaal | Percentage Totaal | |
|---|---|---|---|---|
| Rotterdam | 30.130 | 1.518 | 31.648 | 73,4% |
| Capelle aan den IJssel | 9.176 | 536 | 9.712 | 22,6% |
| Albrandswaard | 498 | 21 | 519 | 1,2% |
| Barendrecht | 782 | 76 | 858 | 2,0% |
| Lansingerland | 222 | 54 | 276 | 0,6% |
| Krimpen aan den IJssel | 89 | – | 89 | 0,2% |
| Totaal | 40.897 | 2.205 | 43.102 | 100% |
Omvang sociale voorraad
In de portefeuillestrategie borgen we dat we voldoende woningen hebben voor onze doelgroepen. Onze primaire doelgroep bestaat uit één-, twee- en meerpersoonshuishoudens met een laag inkomen. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dit is een woning met een huurprijs tot en met € 808,06 (de liberalisatiegrens, prijspeil 2023). Huurders van een sociale huurwoning krijgen huurtoeslag. De tweede aftoppingsgrens is het maximale bedrag waarover huurders huurtoeslag ontvangen. Onzelfstandige en intramurale zorg betreft woningen bij een zorginstelling of in een verzorgingshuis. Deze tabel geeft onze woningvoorraad per huurcategorie weer.
| 2023 | Aandeel % | 2022 | Aandeel % | |
|---|---|---|---|---|
| Tot 2e aftoppingsgrens (minder dan € 693,60) | 34.116 | 79,15% | 34.143 | 79,22% |
| Tussen 2e aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (€ 693,60 – € 808,06) | 5.310 | 12,32% | 5.107 | 11,85% |
| Boven de liberalisatiegrens (> € 808,06) | 3.188 | 7,40% | 3.349 | 7,77% |
| Onzelfstandige / Intramurale zorg | 488 | 1,13% | 501 | 1,16% |
| 43.102 | 100,00% | 43.100 | 100,00% |